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起業時のオフィスの契約〜初めてでもまるわかりの方法〜

起業の時のオフィスの契約〜初めてでもまるわかりの方法〜

起業する際オフィスを契約する方が多いかと思われます。

そもそも1年目の時点で固定費が多くかかるオフィス自体契約する必要があるのか。と考える方は多いのではないでしょうか。

実際私も10数個の事業を立ち上げ、たくさんの法人立ち上げにも携わってきました。

その中でうまくいったことうまくいかなかったことが多々あります。

その中の1つがオフィスです。

1年目のオフィスの契約の仕方を皆さんにお話ししていきます。

起業する際にオフィスの必要性

1年目の1番お金がない時期、うまくも行っていないのにオフィスを構える必要があるのかどうか。そう疑問をもたれる方も多いかと思われます。

結論、起業に関してオフィス自体は必要ありません。


間違って解釈される方も多いのですが、企業=オフィスを持たなくてはいけないこれは間違いです。

例えば、法人登記をするだけでは住民票がある住所を使えば法人登記することができますし、個人事業主の登録も同じ住民票のある住所でできます。

いわゆるそのオーナーさんの自宅が存在すればどこでもできるということです。


またこれは一人暮らしでなくても実家の場合でもできます。同じようにお父様が世帯主であったとしてもご自身の住民票がその土地にあれば法人登記をすることができます。

またオフィスは構えているが法人登記の登記住所はまた別と言う会社もあります。

たくさんの視点や営業所を構えている方はそのようなやり方をしている会社もあるかもしれません。

また自宅をオフィスにした場合は手間もかかりませんし、コストも実際に住宅に払ってる人以上にかかりませんので1年目にはかなりオススメです!

例えば取引先との商談やお客様との商談をする際も、自宅でできますし、自宅では難しい商談で都合が悪いと言うことでしたら近くのカフェに商談場所を移すことも可能だと思います。

最近は多くの商談が事務所で行われないケースが一般的になってきました。

起業時のオフィスの選び方


オフィスを選ぶときの大事な点は

1家賃 2営業時間 3初期費用 4立地 です。

家賃

家賃に関しては当たり前ですが基本的に売り上げの10%以内に収める事が適正です。


例えば、10万円の家賃のところに住むのでしたら100万円の売り上げは最低でも立てないと難しいと思われます。


また、よくあるのですが”家賃が高い”と言うのは立地等から坪単価が高かったり、駅から近いことによって人気物件であり家賃がその分高くなるということもあります。

1年目からいい立地の物件にオフィスを構える事は良い点と悪い点があります。

良い点で言うと、商談する際に取引先やお客様を招くこともできますし、なんといっても見栄えがいいです。


悪い点で言いますと、その分固定費が上がってしまいますので売り上げが良い時は大丈夫ですが、少し経営が傾くだけで固定費に利益が圧迫されます。

経営の戦略上、固定費が1年目から高いと言う事はあまり良いとは言えません。

まずは固定費を出来る限り下げ、必要最低限の家賃をかけるようお勧めしています。

私がお勧めできる適正は売り上げの5%です。

100万円の売り上げが立つのでしたら5万円の家賃が良いかと思います。
これも業態によって違うのでその時その時で考える必要があります。

営業時間


2つ目にネックになる点は営業時間です。


基本的には、オフィスビルと言うものは月曜日から日曜日まで1週間使える場合がほとんどです。


ですが大きな管理会社が扱っているようなビルや、オーナーさんによっては土日が使えなかったり、深夜12時以降使えなかったりする点があります。


この点を注意する必要があります。

例えば、起業して1年目のベンチャー企業ではオフィスを使える時間は長ければ長いほど良いに決まっています。

私も起業した際は1日16時間働いていることもありました。


もちろん土日も返上していましたし、朝まで役員とミーティングすることもありました。

その中で24時を超えるとエレベーターが止まってしまうようなオフィスビルや、土日が使えないようなビルですと同じ家賃を払っていても営業機会が減ってしまいます。

特にベンチャー企業は従業員と多くの時間を共有する方が効率的ですし、企業1年目になると社長自身、扱うことがたくさんあります。

夜の24時を超えても仕事がしたい場合は多々あると思います。

ですから同じ家賃でも立地が少し悪かったとしても営業時間が長ければ長いほど営業機会が増えると言う事ですから、その点を材料に考えることが重要になってきます。

初期費用


初期費用と言うのはどのようなものにかかってくるのでしょうか。


やはり1年目のベンチャー企業ですから、初期費用はかからないに越した事はありません。


例えば初期費用にオフィスに100万円でもかけるお金があるのでしたら人材の確保や、サービスの向上、運転資金に回したほうが効率的です。


出来る限り最初に出すお金を少なくすることによって、後から成功する確率はぐっと上げることができます。


では、オフィスの初期費用で1番かかるものは何でしょうか

それは一般的に敷金がかかると思われます。


1年目ではあまり無いかと思いますが、こだわっている企業さんでしたら1年目からスケルトンタイプのオフィスを選択し、内装を0から100までご自身の会社で取り付けるということもあるかもしれません。

スケルトンタイプで内装も全てやってしまうと少なくとも1000万円のお金はかかってしまいます。

これは1年目のベンチャー企業でお勧めしません。

また敷金自体は大体3ヶ月から高いもので1年分の家賃を入れるということもあります。

敷金は返ってくるものではありますが、それにしても預かり金ですから、かからないに越した事はありません。


こちらも不動産会社によっては交渉することができますので、少しでも条件が良いところを選択しましょう。

立地


1.家賃でも書いたように土地の値段に家賃は影響されます。


単純に駅近だから良いと言うこともありますが、やはり新宿、渋谷、六本木などの大きな駅は人気もありますし交通の便が良いため家賃が高くなります。

家賃が高くなってでもそちらを取るメリットは何でしょうか。


例えばスタートアップの企業で渋谷、六本木でオフィスを構え流会社さんは多いです。


IT系の会社でスタートアップの繋がりやノウハウを共有することが簡単になるからです。


アメリカのスタートアップの会社がシリコンバレーに密集するのはその理由です。

実際にサイバーエージェントの藤田社長が言ってることは、六本木と渋谷以外でITのスタートアップが成功することがないと言ってるほどです。


それほど人脈のつながりや土地の強さと言うものはあるようです。


ITでなければ特に関係ないと思いますが、例えば金融で言うと大手町、丸の内などは家賃も高いですが、金融を取り扱ってる中でこの立地で経営する事は1つのブランディングになります。

また最近は外資系のスタートアップ企業などでターミナル駅を選んでいる会社さんも多々あります。


グローバル展開をする中で海外の人材を採用する会社さんは駅の乗り換えなどがないターミナル駅を採用することが多いようです。

アメリカンエクスプレスの本社は丸の内線ターミナル駅の荻窪にあります。


退勤の際も一緒に座れますし出勤の際も乗り換えを気にせず終点まで行けば降りると言うわかりやすい位置に構えています。

正直、1年目のベンチャー企業に関してはどこで起業しても同じだと思います。

最初は取引も何もありませんから自分から出向く必要があると思いますし、売り上げが上がってきた際に好立地の場所に構えることができれば良いのではないでしょうか。

起業する際のオフィスの種類


オフィスは大きく分けて6つに分類されます。

一つ一つ解説していきましょう。

賃貸オフィス


一般的なオフィスの借り方です。
自由に取り扱うことができ、レンタルオフィスやバーチャルオフィスよりも信用性が高いことが特徴です。

実際に法人登記は賃貸オフィスで行うことで、そこに会社があるということがわかるため信頼性が高いと言えます。

デメリットとしては、ランニングコストがかかることです。

他のオフィスの形態と比べ家賃は比較的高くなりますし、基本的には光熱費、インターネットの回線等は別途かかります。

敷金なども賃貸オフィスにはかかってきますので、初期費用はその分高くなります。

こちらは”取引先との関係で信用を高く持ちたい”、”新人採用をする際にまともなオフィスを持っていたほうがやりやすい”などと考える経営者さんにはお勧めです!

レンタルオフィス


最近の主流はレンタルオフィスです。

仕事環境が整っていて、基本的に業務をこなすだけでしたら申し分ない設計になっています。

事務所に入居する際も、転居して出ていく際も、柔軟に対応していただけることが多く、スタートアップベンチャー企業は1年目にレンタルオフィスを使うことが多いです。

敷金等もかからないレンタルオフィスが多く、初期費用の面では賃貸オフィスに比べかなり抑えることができます。


会議室等も取り付けられていますので、必要な時は会議を個室で行うこともできます。

そのレンタルオフィスによっては、会議室は別途料金かかるなどの設定もありますのでそこは注意してください。


会社のスペースごとに個別で区切られていることはセキュリティーの面でも安心できるポイントになります。また盗難などの補償にも入れることができますので基本的に問題ないかと思われます。


デメリットとしては、当たり前ですが賃貸オフィスよりかは信用度が低いです。


ただし、最近ではレンタルオフィスに構えているからといって取引をしないなど言う会社さんは少ないように思われますので、あまり深く考えることはありません。

大きな機械を導入して大きい音出す事は禁止されています。


やはりレンタルオフィスなだけあって他に使っている会社さんの迷惑にならないように共通のルールが備わっているようです。

こちらも基本的な業務を行う分は全く問題ありませんので気にすることはありません。

コワーキングスペース


レンタルオフィスよりもさらにフランクなモデルです。


1つの共有スペースに複数の会社で使用するということです。


イメージしやすいのはカフェでたくさんの人がいる中で、自分のスペースが設けられておりそこで活動するというものです。

少人数で経営される場合はお勧めのモデルとなっています。

また他の会社さんとの繋がりも持つことができますので、人脈を広げたい方や、ビジネスのアドバイスを欲しい方にはとてもお勧めです。

ただ10人以上のメンバーを抱えられている会社さんは意思疎通がしにくいので向かないかもしれません。


メリットとしては賃貸オフィスに比べてもちろん家賃が安いため初期費用もかかりませんので、スタートアップにはお勧めです。

初期費用だけではなく、インターネット環境も整っている場合が多いです。

また会議室も設置されてますのでミーティングをする際や、商談をする際も使うことができます。

デメリットとしては信用はかなり下がると思います。基本的に時3年以上経ってるような会社さんですとコワーキングスペースを使う会社さんはあまり無いかと思われます。

シェアオフィス


こちらはコワーキングスペースとほとんど似ている形です。

何が違うかといいますと賃貸オフィスを複数の箇所で区切り複数の会社さんで使うというモデルです。

コワーキングスペースよりも会議室や、商談ルーム、印刷機器などを複数の会社さんで共有することができますから、設備の割には費用が安く済むというメリットがあります。

また同じような状態でシェアオフィスをする際に、隣の会社さんと取引をすることが可能雨になったため拡大した。なんて言う話も聞いたことがあります。


重要なミーティングの際は配慮が必要です。

ミーティングルームも予約する必要がありますので、大きな声を出す、また重要な話して聞かれたくないと言う会議が多い会社さんは使いにくいかもしれません。


またシェアオフィスの場合でも法人登記はできますので、銀行口座を作ることができますが、融資を受ける際シェアオフィスというのは銀行側に知られますから、融資を受ける際は不利になることがあります。

創業融資を受けるようでしたら、賃貸オフィスを借りる方が良いでしょう。

自宅兼オフィス


1番オススメする形はこちらの自宅兼オフィスです。


私もスタートアップの際は自宅兼オフィスを使っていました。

自宅をオフィスとして使うことができれば固定費を抑えることができます。

また通勤の時間も必要ありませんので、時間を効率的に使うことができます。


経費の面でも家賃と水道光熱費やインターネット回線費などは、半分まで法人の経費として使うことができます。こういった部分でもとても良いかと思われます。

デメリットとしてはやはりレンタルオフィスと同様、自宅兼オフィスですと銀行融資を受けにくい、また物件によっては法人登記ができないものもあります。

法人登記ができないにもかかわらず大家さんに内緒でした場合即日退去と言う場合もありますので気をつけてください。

バーチャルオフィス


実際に法人登記をする住所だけを貸してもらうというもので、活動している場所や住所にかかわらず、法人登記の住所と電話番号を借りることができます。

例えば金融の業界で丸の内にオフィスを構えたいとしても、丸の内はオフィスが高いので借りれないということもあります。

その場合にバーチャルオフィスで丸の内のオフィスに法人登記をすることができると、毎月1000円から1万円ほどで、取引先の信用を得ることができます。


スタートアップベンチャーで初期投資を出来る限り安くしたい、実際に活動するのにオフィスは必要ないと言う方にはお勧めです。


デメリットとしては大手の銀行等の銀行口座が通らないことがあります。

バーチャルオフィスが故に銀行口座が通らない、融資が受けにくいということで苦しんでいる会社さんも多いようです。

ここは注意したほうがよさそうです。

起業の際のオフィスまとめ

以上、起業時のオフィスの必要性と主なオフィスの種類をご紹介しました。

メリットとデメリットでわかりやすく比較できたのではないでしょうか。

結論はオフィスは本当のスタートし始めでは必要はない。最低限の費用で準備するべき、ということです。

最初から高望みはせず、自分の資金、事業にあったオフィスを正しく選択し、オフィスを大きくするのは二の次という認識であれば良いのではないでしょうか。

初めてでわからないことだらけの起業ですこしでも役に立たせていただけたらとても嬉しく思います。

最後までご覧いただきありがとうございました。

ABOUT ME
天才連続起業家ケイスケ
天才連続起業家です。 20歳で当時のバイト先メンバーと多額の借金をしながら居酒屋を起業した。 初めて3ヶ月以内に幹部全員に会社を辞められ組織マネジメント難しさに直面。 その後、試行錯誤と1000冊の読書から様々な成功の方程式を生み出した。 初年度年商1億円を達成してから福岡で3店舗関東でも4店舗の展開を達成。 0→1とコピペのビジネス展開が得意で、当時友人が運営していたTシャツ会社を真似して、半年で年商1億円達成。 去年美容整体のサロンを立ち上げ、1年で年商1億円達成。 【現在】年商1億円コンサルやりながら、日々様々な事業を試行錯誤しています。 連続的に成功を収めるメソッドと私の勉強内容を始めビジネスの様々な挑戦を呟きますので、是が非でも成功したい方は端から端までCheck
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